윤지해 부동산R114 수석연구원
부동산 시장이 혼전을 거듭하고 있다. 급등과 급락이 반복되고 거래량이 살아나는 듯 하다가도 일순간에 메마른다. 지역별로도 천양지차의 흐름이다. 변동성 높은 부동산 시장은 앞으로 어떤 흐름을 보일까. 윤지해 부동산R114 수석 연구원을 만나 부동산 시장 전망과 함께 실수요자들이 어떤 전략과 포지션을 취해야 할지 들어봤다.
-현재의 부동산 시장 상황을 짚어 달라.
▲2023년 부동산 시장 상황을 한 줄로 요약하면 경착륙(hard landing) 중에 연착륙(soft landing)했다고 표현하는 것이 정확하다. 지난해 하반기 기준금리 인상에 따른 충격은 물론 같은 해 10월 터진 강원도 PF(프로젝트파이낸싱)사태 등으로 주요 부동산 개발사업이 멈췄고 회사채 금리가 요동쳤으며 기업들이 자금압박에 봉착하는 등 올해를 코앞에 두고 위기설이 덩달아 커졌다. 결국 회사채 충격으로 금융위기 시기에 보았던 신용경색(상호 신뢰가 깨지면서 대출이 어려워지는 현상)이 발생하자 정부가 조기 대응 목적으로 1.3부동산대책을 전격 발표했다. 대책의 주요 내용은 서울 4개구(강남, 서초, 송파, 용산)를 제외한 모든 지역을 규제지역 푸는 것이다. 대출과 세금, 청약, 정비사업 등에서 규제 사항이 패키지로 완화됐고 대책 발표를 기점으로 주요 핵심지에서의 거래량과 가격회복세가 빨라졌다. 현재도 중간중간 부침은 있으나 그런 흐름이 계속되고 있다.
-부동산 시장에 대한 단기적인 전망과 장기적인 흐름에서 살펴야할 주요 변수를 꼽아 달라.
▲수요 및 금리 움직임을 봐야한다. 최근 주요 기관 조사 소비심리 개선 중, 금리는 상단으로 불확실성이 개선된 것으로 본다. 공급 움직임도 주목해야 한다. 인허가와 착공, 준공 모두 감소세에 진입했지만 매물량은 다소 많은 편이다. 마지막으로 총선을 앞두고 규제 완화 중심의 정책 움직임이 예상되는데 이 또한 살펴야할 변수다.
-고금리와 고물가 상황이 계속될 것으로 보인다. 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 보이나.
▲금리는 가계부채 이슈로 상단이 막혔다. 상수로 이해할 필요가 있고 수요자도 적응력을 높이는 단계다. 고물가는 시차를 두고 실물에 반영된다. 결국 내년 화두는 물가의 실물자산 전이로 평가한다.
-미분양이 줄고 있는데 준공 후 미분양은 늘고 있다. 어떻게 해석해야한다고 보나.
▲과거보다 미분양 총량이 늘었으니 후행하는 지표로서 당연하게도 준공 후 미분양이 늘어나고 있다로만 해석하면 된다. 원인과 결과 그 이상 혹은 그 이하의 해석도 불필요하다.
-인허가 및 착공 물량도 감소세다. 미래 수요와 공급의 불균형 가능성은?
▲불균형 확정이다. 무주택 가구수(938만가구)와 주택소유율(56.2%) 모두 2018년 수준에서 벗어나지 못하거나 되려 늘었다. 즉 대기 수요는 더 늘었는데 공급은 급감이 예정됐다. 다만 재고 매물량 덕에 가격이 원활하게 회복되지 못하는 상황일 뿐이다.
-3기 신도시 사전 청약이 잇따르고 있지만 당장은 주택 시장에서 파급력은 미미한 것 같다. 정부가 공급을 늘리기 위한 추가적인 대책을 내놓을까. 내놓는다면 어떤 방향이 되나.
▲정책 발표 이후 공급까지는 시간차가 상당하다. 최근 발표된 구리, 용인, 오산처럼 신규택지 위주로 최대한 많은 공급처를 발굴해 수요층을 다독이며 시장을 안정시키는 것이 가장 나은 방향으로 본다.
-단도직입적으로 실수요자들이 지금 집을 사야할 타이밍으로 보나
▲사야한다. 올해가 차별적 가격 회복기 였다면 내년은 비차별적인, 완연한 가격 회복기로 예상되기 때문이다.
-임대차 시장도 궁금하다. 전셋값은 어떻게 될 것으로 보나.
▲매매가격 하락 전망이 어려운 이유는 지난해년 말과 달리 전세가격도 상승 추세에 있기 때문이다. 여기에 입주물량도 서울과 수도권 중심으로 내년에 큰폭으로 감소할 예정이라 이 같은 추세가 강화될 가능성이 높다.
-상업용 시설 등 수익형부동산 투자는 어떤가?
▲주거용 시장의 온전한 회복 뒤에 후행적으로 상업용 시장의 유동성이 개선될 가능성이 있지만 내년에도 매우 주의가 필요한 시장으로 평가할 수 있다. 다만 대형 오피스 빌딩은 공실비율이 매우 낮아 높은 수익률을 시현하며 가치 상승은 가능할 전망이다. 상가나 꼬마빌딩, 오피스텔 등의 상품은 금리에 따른 수익훼손이 발생되고 있어 주의해야 한다